Na de collegevergadering en 's-middags hadden we de eerste regionale overlegtafels waarbij we met de regio Venlo-gemeenten over een aantal thema's praten om te kijken of en zoja hoe wij op die thema's samen kunnen werken. Daarna ben ik aanwezig geweest bij de starthandeling van de Greenportlane die verricht werd door minister Verhagen van ELI.

's-Avonds kon ik helaas niet aanwezig zijn bij de bijeenkomst van het CDA in het kader van de Provinciale Statenverkiezingen omdat er naast de CDA-fractievergadering ook commissie Ruimte was waarbij gesproken is over het woningbouwprogramma en waar een pakket aan stimuleringsmaatregelen gepresenteerd is (waaronder de garantieregeling) waarmee wij de woningbouw willen gaan stimuleren.

Hieronder vrij uitgebreid de voorstellen die we besproken hebben om de woningbouw te stimuleren:

Aanleiding

De woningmarkt functioneert niet optimaal sinds de kredietcrisis. Er vinden 40% minder verkooptransacties plaats en relatief veel woningen staan lang te koop. Veel mensen stellen de aankoop van een nieuwe woning uit terwijl zij wel een volgende stap in hun wooncarrière zouden willen maken. De reden hiervoor is bijvoorbeeld de angst om voor de eigen woning geen koper te vinden. Ook onzekerheid op de arbeidsmarkt kan een overweging zijn om niet tot aankoop van een nieuwe woning over te gaan.

Dit voorjaar start de verkoop van een groot aantal bouwkavels en woningen in De Afhang, fase II, de uitbreidings-locatie van Horst.

Beoogd resultaat

Stimulering van de verkoop van woningen en kavels in uitbreidingslocatie De Afhang en daarmee tevens de bevordering van de doorstroming op de woningmarkt, zodat de woningmarkt weer in beweging komt in Horst aan de Maas en waar dus ook woningen die nu al langer leegstaan, van profiteren. Verder het behoud van arbeidsplaatsen in de bouwsector en aan de bouwsector gelieerde sectoren en daarmee ondersteuning van de locale economie (elke woning die gebouwd wordt staat voor 1,2 fte directe arbeid en 0,8 fte indirecte arbeid).

Argumenten

Voordat de economische crisis kwam bedroeg het geplande uitgifte-tempo voor De Afhang 75 woningen per jaar. De geplande afzet is vanwege de stagnatie op de woningmarkt teruggebracht naar een meer realistischer aantal van 45 woningen per jaar. De grondexploitatie is hierop bijgesteld waarbij er nog steeds sprake is van een sluitende grondexploitatie. De rentekosten in de grondexploitatie zijn daarbij echter fors toegenomen. In 2010 en 2011 zal dit afzet-tempo in elk geval gerealiseerd worden. Het is onzeker of dit ook voor de daarop volgende jaren gaat plaats vinden. Om het afzet-tempo van 45 woningen ook op termijn met meer zekerheid te kunnen blijven halen of om een versnelde afzet te kunnen bereiken waardoor de rentekosten worden verkleind, is inzet van stimuleringsmiddelen noodzakelijk.

Verhoging van het afzet-tempo kan worden behaald door stimuleringsmiddelen in te zetten waarmee potentiële kopers over de streep ”getrokken” worden om een kavel of woning te kopen. Dit door de oorzaak – ‘onzekerheid’ – weg te nemen. De bestaande en nieuw ontwikkelde stimuleringsmiddelen die hiervoor dienen te worden ingezet zijn de startersleningen, woningbouwsubsidies en andere instrumenten en maatregelen, garantieregeling, woonketting en financiële produkten en speciale verzekeringsproducten door banken. De Afhang fase II, is een pilot-project (proef-project) voor deze inzet van stimuleringsmiddelen en – indien succesvol – zal het bij meerdere woningbouwprojecten worden ingezet. Daarnaast zal in overleg getreden worden met de Provincie Limburg om te kijken of de stimuleringsmaatregelen ook ingezet kunnen worden ten behoeve van de Ruimte-voor-Ruimte-woningen zodat het beoogde quotum gerealiseerd gaat worden zodat de VORM-regeling van toepassing gaat worden.

De bestaande stimuleringsmiddelen die “gemeentebreed” inzetbaar zijn:

Starterslening

Mensen die voor het eerst een woning willen kopen staan meestal in het begin van hun maatschappelijke carriëre. Starters hebben daarom vaak (net) onvoldoende inkomen om een hypotheek voor een woning te kunnen krijgen. De starterslening is een aanvullende hypotheek die onder gunstige voorwaarden kan worden afgesloten voor bestaande en nieuwbouw-woningen tot een koopprijs van € 200.000,–. Door de startersregeling worden er meer (goedkopere) nieuwbouwwoningen bereikbaar voor een grotere doelgroep. Als door het verstrekken van een starterslening de aankoop van een bestaande woning mogelijk wordt, kan de verkoper die zijn woning heeft verkocht aan de starter, verhuizen naar een volgende woning zonder zorgen te hebben over de verkoop van zijn oorspronkelijke woning. De verkoper van de volgende woning kan ook weer doorstromen nu deze een koper heeft gevonden voor zijn woning. Op deze wijze draagt de starterslening bij aan de doorstroming op de koopwoning-markt. In het geval de starter bij aankoop van een woning niet het ouderlijke huis, maar een huurwoning vrij maakt, dan komt deze vrij voor een nieuwe huurder, waarmee doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd.

De raad heeft reeds ingestemd met extra startersleningen. Ten behoeve van dit project worden in totaal een 20-tal startersleningen uit de bestaande regeling voor dit project gereserveerd.

Woningbouwsubsidies en andere instrumenten en maatregelen

Van overheidswege worden sinds de kredietcrisis woningbouwsubsidies verstrekt. Dit was bijvoorbeeld de tijdelijke regeling woningbouwprojecten oftewel de zogenaamde Van-der-Laan gelden, een rijksstimuleringsregeling om de start van nieuwbouwprojecten te bevorderen. Met hulp van deze woningbouwsubsidie is in Horst aan de Maas de bouw van meer dan 100 woningen gestart in diverse kernen. Verder subsidieert de provincie Limburg kleine aannemers om de bouw van kleinere woningbouwprojecten te stimuleren.

Ook zijn maatregelen genomen door vaststelling van de Crisis- en Herstelwet, zoals bijvoorbeeld de verhoging van de koopsomgrens van de woning die kan worden gekocht onder Nationale Hypotheekgarantie. Verder worden regelmatig in afwachting van verkoop woningen tijdelijk verhuurd onder de Leegstandwet, waarbij de geïnde huurpenningen compensatie bieden voor de extra woonlasten die ontstaan vanwege het bezit van twee woningen. En banken bieden sinds het ontstaan van de crisis speciale verzekeringen aan waarmee kopers van woningen zich kunnen verzekeren tegen de gevolgen van werkeloosheid. Verder past de gemeente volgens een vrij gunstige, maar consequente beleidslijn de winstdelingsregeling toe als eigenaren van woningen van het zogenaamde 1000-woningenplan willen verhuizen naar een andere woning binnen een periode van vijf jaar, de periode waarvoor de winstdelingsregeling geldt.

Aan de inzet van deze middelen zijn geen risico’s en kosten verbonden. De kosten van de verzekeringsproducten van de banken worden één op één doorgegeven aan de betreffende koper. Getracht zal worden door dit exclusief te betrekken bij een bank een groepskorting te verkrijgen waardoor er een kostenvoordeel voor de klant gaat ontstaan.

De nieuwe stimuleringsmiddelen zijn:

De woonketting:

Bij de traditionele verkoop van kavels en woningen in een economisch gunstig klimaat vinden op de woningmarkt transacties gemakkelijk plaats. Het aanbod bepaalt de vraag. In de huidige woningmarkt zijn traditionele verkoopmethoden onvoldoende om dezelfde verkoopresultaten te behalen als in een goed functionerende woningmarkt. In de huidige woningmarkt willen mensen wel verhuizen naar een andere koopwoning die beter aansluit op hun (nieuwe) woonwensen, maar de vrees voor het niet (of niet snel) vinden van een koper voor hun eigen woning, is vaak reden om niet tot aankoop over te gaan; men durft het risico op het (te) lang moeten dragen van dubbele woonlasten niet te nemen.

“De woonketting” is een nieuw concept waarmee de verkoop van kavels en woningen bevorderd kan worden in een stagnerende woningmarkt. Hierbij wordt niet gekeken naar de potentiële kopers en verkopers van elke woning afzonderlijk, zoals bij traditionele verkoop, maar wordt de totale “woonketting”, van starterswoning onderaan in de keten tot “eindwoning” bovenaan in de keten”, integraal benaderd. Met “de woonketting” wordt een keten van woningen bedoeld die met elkaar in verbinding staan omdat de eigenaren zowel potentiële kopers van een nieuwe, te betrekken woning zijn en tevens potentiële verkoper van hun eigen woning. Elke koper in “de woonketting” is tevens verkoper (met uitzondering van de starter, die is alleen koper).

In een stagnerende woningmarkt komen kooptransacties niet (meer) vanzelf tot stand, immers in veel gevallen wacht in een keten een potentiële koper van een beoogde kavel of woning zeer langdurig op een koper van zijn eigen woning. Door knelpunten tussen vraag en aanbod in de keten van woningen op te lossen, kunnen alle transacties in een ketting doorgang vinden. Concreet houdt het principe van de woonketting in, dat een bedrag van de opbrengstwaarde van kavels en woningen op plaatsen in de woningketen waar vraag en aanbod prima matchen, wordt “gereserveerd” ten behoeve van een te sluiten transactie elders in de woonketen, daar waar er een onoverbrugbaar “gat” is tussen vraag en aanbod. In voorkomende gevallen komen kooptransacties niet tot stand omdat ergens in de keten er een “kloof” is tussen vraag en aanbod. Als het “gat” tussen vraag en aanbod niet kan worden “gevuld” doordat vrager of aanbieder of beiden niet “over de brug komen”, kan inzet van geld, gereserveerd uit de opbrengstwaarde van woningen uit schakels hoger of lager in de ketting, soelaas bieden.

Dit instrument is ontwikkelt door de Woonketting B.V. en reeds in de markt beproefd.

Op het moment dat het een kavel van de gemeente binnen de hierboven genoemde woonketting betreft zullen zowel de gemeente als de projectontwikkelaar (mits daar sprake van is) conform het bovenstaande principe deelnemen en dus een deel van de opbrengstwaarde van de grond/woning inbrengen om het “gat” tussen vraag en aanbod in te vullen (inschatting is 5% van de waarde van de grond en woning -> dus ongeveer 2,5% van de grondinbreng)). De gemeente krijgt dus kosten op het moment dat er een transactie plaats gaat vinden maar daar staan dan ook weer maatschappelijke en economische opbrengsten tegenover.

Woninggarantieregeling

De woninggarantieregeling houdt in dat bij aankoop van een kavel of woning in de Afhang de koper onder bepaalde voorwaarden (zoals courantheid) de garantie van de gemeente krijgt dat zijn woning tegen 90% van de vooraf getaxeerde, actuele marktwaarde van de woning desgewenst wordt aangekocht door de gemeente als de eigenaar er binnen een bepaalde periode niet in slaagt zijn woning te verkopen. Dit moment is 3 maanden na oplevering van de nieuwe woning. Tijdens de periode tot het moment waarop de eigenaar aanspraak kan maken op aankoop door de gemeente, is de eigenaar vrij de woning te verkopen aan wie dan ook tegen een zelf met een koper overeen te komen prijs. Alleen woningen gelegen in Horst aan de Maas tot een actuele marktwaarde van maximaal € 250.000,– kunnen voor de woninggarantieregeling in aanmerking komen.

De gemeente wil de woninggarantie niet aanbieden voor woningen met een marktwaarde van meer dan € 250.000,–. In dit segment bevindt zich namelijk het grootste potentieel aan kopers die in de Afhang een volgende stap in hun wooncarriëre willen maken. Daarnaast is het aankopen van woningen boven € 250.000,– voor de gemeente ook risicovoller omdat de markt voor deze woningen kleiner is en de bewegingen in dit segment beperkter zijn dan in de rest van de markt. Het stimuleringsinstrument “Woonketting” richt zich ook op het hogere segment en derhalve is dat deel van de markt met dit instrument dan ook afgedekt zodat er geen witte vlekken aanwezig zijn.

Toch kan de woninggarantie-regeling ook voor de verkoop van duurdere woningen (boven € 250.000,–) in bepaalde gevallen de oplossing bieden: Namelijk als de eigenaar van een duurdere woning een potentiële koper heeft, dan kan in voorkomende gevallen de woninggarantie worden aangeboden voor de verkoop van de woning van de potentiële koper die deze duurdere woning op het oog heeft (als zijn woning wel een actuele marktwaarde heeft tot € 250.000,–). Als de potentiële koper een woninggarantie krijgt, dan durft hij over te gaan tot aankoop van deze (duurdere) woning; de verkoper van de duurdere woning heeft dan een koper. Dit wordt ook wel aangeduid als het inzetten van “de doorgeschoven woninggarantie” in de woningketen.

Verkoop tegen slechts 90% van de vooraf getaxeerde, actuele marktwaarde is geen hoge opbrengst, maar de koper van de woning in de Afhang is verzekerd tegen het risico uiteindelijk geen (serieuze) koper voor zijn te verlaten woning te vinden. Hierdoor wordt de koper ook gestimuleerd om tot de tijd dat de gemeente aankoopt zelf zijn woning te verkopen. Dit instrument wordt nog niet toegepast in Horst aan de Maas. De woninggarantie-regeling is in Noord-Brabant toegepast voor de verkoop van nieuwbouwwoningen in deze provincie onder de naam ”Brabantse Verkoopgarantie”. Veel mensen hebben van deze regeling gebruik gemaakt.

Woningen die de gemeente moet aankopen als aanspraak gedaan wordt op de woninggarantie, dienen primair  zo snel mogelijk te worden verkocht tegen de marktwaarde. Als de doorverkoop van de aangekochte woningen niet zou mogen vlotten, kunnen deze woningen worden ingezet voor tijdelijke verhuur. De tijdelijke verhuur kan voor korte of langere duur zijn. Voor een langere periode kan bijvoorbeeld worden verhuurd aan uitzendbureau’s of expats. Voor een korte huurperiode zou bijvoorbeeld kunnen worden verhuurd aan stagaires of aan mensen die in een scheiding liggen. De huurprijs is afgestemd op de huurder. De inspanningsverplichting is er echter op gericht dat met de huur de financierings- en onderhoudskosten gedekt wordt. Daarnaast zal actief gekeken worden of door de gemeente aangekochte woningen met betrekking tot de Woonketting versneld op de markt gezet kunnen worden.

Bij dit instrument zal ook een bijdrage gevraagd worden van de ontwikkelaars. Dit betreft een bijdrage ter grootte van 5% van de bouwkosten van de betreffende woning. De werking van het instrument wordt aan de hand van het volgende voorbeeld verder uitgewerkt:

Actuele marktwaarde (gebasseerd op een tweetal taxaties):                                             €  200.000,–

Gegarandeerde aankoopwaarde (90%; 3 maanden na oplevering nieuwe woning):               €  180.000

Bijdrage ontwikkelaar (stel: bouwkosten is € 250.000,–):                                                 â‚¬    12.500,–

Inkoopbedrag door gemeente:                                                                                        €  167.500,–

De gemeente koopt een woning in tegen 84% van de marktwaarde waardoor het risico beperkt is. Dus in het geval de gemeente de woning niet kan verkopen en gedwongen is de woning voor een lagere prijs in de markt te zetten, de marktwaarde van woningen verder daalt en/of de huuropbrengsten de financierings- en onderhoudskosten niet dekken dan is er een ruime marge aanwezig om deze risico’s te dekken. In het bovenstaande voorbeeld is de marge 16%. Ons inziens is dat ruim voldoende. Mochten er eventuele winsten ontstaan in deze constructie voor de gemeente dan zal de winst na aftrek van kosten verdeelt worden tussen degenen die hierin geparticipeerd hebben (inclusief de eigenaren van de oude woning). Stel dat de gemeente eventueel woningen uit de Woonketting aankoopt om een keten aan transacties op te zetten dan zal de waarde als gevolg van de opgebrachte premies waarschijnlijk lager liggen dan de 84% uit het eerder genoemde voorbeeld. Stel dat er 5 transacties nodig zijn om een keten te sluiten dan zou de inkoop waarschijnlijk liggen op (4 * 5%) -/- 20% van de marktwaarde.  

Echter: er ontstaat pas risico als de gemeente aankoopt en als de gemeente aankoopt werkt het instrument. De grote vraag is of de waarde van de eigenaren van de woning in overeenstemming is met de actuele marktwaarde en hoe de verzekeringspremie van 10% wordt ervaren. Het idee is om hiervoor een krediet aan te vragen van € 2,5 miljoen (revoling funds).

Integrale inzet van de bestaande en nieuwe stimuleringsmiddelen voor de verkoop in De Afhang, fase II.

Inzet van stimuleringsmiddelen is maatwerk. Niet ieder middel is voor elke koper geschikt en soms moeten diverse middelen in combinatie worden ingezet. Maar met het beschikbaar hebben van een totaal pakket aan middelen kunnen verschillende knelpunten worden opgelost, bij verschillende schakels in de keten van “starterswoning” tot de laatste woning in de ketting. Het samenspel van de nieuwe instrumenten (de woonketting en de woninggarantieregeling) samen met de bestaande stimuleringsmiddelen moet leiden tot resultaat: een snellere verkoop van kavels en woningen in de Afhang en de bevordering van de doorstroming op de woningmarkt en daarmee tevens ondersteuning van de locale economie.
 
Afsluiting
Als we niets doen weten we zeker dat er geen positieve effecten optreden in de bouwsector en dat we waarschijnlijk te maken krijgen met verminderd rendement in het grondbedrijf wat  zijn weerslag weer heeft op de investeringscapaciteit voor de gemeente;

Als we iets doen en het werkt niet: dan hebben we erg weinig kosten gemaakt om het te proberen en lopen we geen risico;

Als we iets doen en het werkt dan hebben we erg weinig kosten gemaakt om het te proberen en lopen we een beperkt risico waarbij we snel een omslagpunt bereiken waarbij de  maatschappelijke en economische groter zijn dan de risico's;